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繁荣的逻辑

发布时间:2013-10-18  来源:合富辉煌  撰文:龙斌

作者:合富辉煌集团首席市场分析师 龙斌

豪宅一直都是房地产的焦点。“豪”既是指“豪华”、“奢华”,也是指“富人”、“财富阶层”。“富人居住的豪华住宅”就是对豪宅最直观的理解。从房地产来界定豪宅,通常会从基本特质如优越的区位、地段、得天独厚的自然资源或人文价值、大?#30452;?#30340;建筑、园林、室内设计、高档装饰装修、享受型的户型、以及超一流的物业管理等等方面认定豪宅的标准。?#32933;担?#19982;普通住宅相比较,豪宅更像是专门为富裕人群特地定制的尊贵住所。在这里,我们通过一个个豪宅经典个案,来关注豪宅背后的推动力、创新发展的风格、市场影响力等特点。

经济推动力

经济高速成长,富裕人群大量出?#37073;?#27665;间财富不断累积,人们对于居住的?#20998;室?#27714;越来越高,成为豪宅市场壮大、创新的推动力。

数据表明,作为世界第一经济强国的美国,豪宅数量全球第一,其?#38382;橋分?#22823;陆的国家,如法国等。国力强盛,藏富于民,豪宅应运而生。中国在改革开放后,三十多年经济高速成长,目前经济总量已经跻身全球第二,财富阶层扩容速度是世界上最快的,这是中国豪宅市场的关键时代背景和推力。  豪宅也是城市快速发展的产物。高速城市化,特别是超级大都市的崛起,使得现代服务业占据重要地位,商业越来越繁荣,城市土地日益稀缺,空间价值在流动中形成梯级分布,造就了专门为高净值人群提供居住产品的豪宅市场,并占据着城市住宅市场的顶端位置。纽约、伦敦、香港、东京等是发达的国际大都市的代表,其豪宅不论产品、价格还是服务的人?#28023;?#37117;是最高级别的。中国作为新兴国家,大都市如上海、北京、广州等的豪宅市场最具有代表?#35029;?#22240;为生产力发?#39038;阶?#39640;,高净值人群最集中,豪宅发育早,增长动力更为强劲。研究数据表明,至2012年底我国个人资产在600万人民币以上的高净值人群共280万,其中60%以上集中在北京、广东、上海和浙江。广州作为中国五大国家中心城市之一,是其中唯一的非直辖市,城市地位非常重要,综合实力号称中国“第三城”,房地产业发育最早,其豪宅市场为数以几十万计的高净值人群服务,是中国诸多城市的高端房地产市场的缩影和代表。

经济的繁荣,城市的繁荣,造就了豪宅的盛宴,否则,豪宅很难获得栖息的沃土。

多元风格

豪宅有不断演变的历史,如广州二十世纪初期的沙面,权贵云集,豪宅林立;到二十世纪中的新河?#37073;?#35199;式花园洋房成为顶端聚集区;解放初期的华侨新村,是当时中国城市最大的以独立别墅和公寓为主的豪华住区,尽管没有贴豪宅标签;改革开放后诞生合法的商品房市场,为豪宅市场带来生机,以二沙岛为代表的低密度豪宅社区,凭借优越江景、良?#27809;肪场?#26080;法复制的稀缺城央别墅,成为广州豪宅的经典代表,至今地位都极为重要。

2000年以后,随着广州城市扩展,新的城市中轴确立,多个核心功能区逐渐成熟,加上城市更新进入新的阶段,豪宅从沿珠江这条主线,向四方各个区域衍生,日益呈现出多元风格。

如今广州豪宅风格是多元化的。地处城市核心CBD的城市资源豪宅,尽享城市地标建筑群簇拥、临近珠江的独有优势;身处近郊的新派生态豪宅,以优良的自然生态、大师设计的建筑园林和装饰装修、超乎想像的社区配套取胜?#36745;?#22478;市更新或老城区改造中脱颖而出的现代派豪宅,直接提升周边的地段价值,依托名校资源,同时诠?#22303;?#35946;宅与历史文化积淀的完美结合;还有承继香港国际风范的港式顶尖豪宅、二十多年一脉相承的央企品牌大宅、产品系列中精雕细啄的高档住宅、以及专注豪宅领域的传世豪宅作品、别墅大社区,等等。

目前广州多元豪宅的两个趋势是非常明显的,一是最大限度挖掘项目的多重价值,如资源、地段、建筑、设计、园林、物管、配?#20303;?#26448;料等,提供给客户尽可能多的附加值,满足多重需求;二是不断地创新,如户型创新、建筑?#24405;际?#21019;新、设计创新、居住智能创新、美学元素植入创新,景观创新,等等。不论是聚合多重价值,还是创新发展,实质都是从特定客户的需求出发来演绎豪宅的创作,践行新的理念,从而推动住宅和整个房地产的发展。也可?#36816;担?#21019;新是豪宅发展的原动力,没有创新就没有豪宅鲜活生命力,也不会形成豪宅多?#21490;壮?#30340;局面。

市场影响力

豪宅的魅力就在于,往往是它还?#24418;?#35806;生问世时,就已经在市场中引起波澜和广泛的关注,而等到它正式登场,即刻改写路段、区域、乃至整个城市的住宅市场格?#37073;?#35266;摩学?#28595;?#20223;者如云。作为标杆,豪宅让整个市场有了榜样,有了可以比照的标准。正因为豪宅的巨大市场影响力,而绝不仅仅是其利润空间,房企的发展目标始终都有开发豪宅产品的追求,希望借此提升自身品牌影响力,丰满竞争力。

我们经常看到的广州这样一些典型豪宅精品,是开发企业积累了多年甚至十多年的经验之后的升级作品。多年运作开发企业在产品打造上趋于成熟和标准化,但为?#25628;?#27714;自身的突破,在激烈市场竞争中?#33694;?#26377;利地位,为了服务城市中顶端的客户群体,往往选择用最高标?#26082;?#38754;打造产品项目。在企业为  实?#21046;放?#21644;竞争力不断跃升的努力中,豪宅与住宅市场相互推动进步,影响力越来越大。还有一类企业,一直致力于最高端人群的产品市场,在每一个细节都要烙印上高端印记——所谓豪宅制造专家,不断耕耘豪宅这个细分市场,在高端人群中形成了独特的圈层影响力,他们也是广州豪宅市场中的一支重要力量。

站在更高的角度,其实豪宅还是整个城市的一张亮丽的名片,豪宅背后的建筑、艺术、科技、服务、园林、生活理念与?#20998;实人?#20934;,就代表着城市的文明和发达程度,在这一点上,其实豪宅和城市标志?#36234;?#31569;没有实?#24066;?#21306;别,所?#29004;?#30340;是,豪宅来自商品市场,城市标志?#36234;?#26159;公共作品。当今每一个世界级的城市,人们都可以轻松说其有顶级豪宅的名?#37073;?#20363;如香港浅水湾、半山豪宅、纽约中央公园豪宅、伦敦海德公园一号和王室行宫,等等,所以,从某中意义上看,豪宅不单单是住宅,它也是具有综合功能的城市核心元素。

资产功能

很显然,豪宅在住宅产品的结构中,处于顶端的金字塔尖的位置,数量稀少,这就是通常所说的稀缺。实际上,豪宅稀缺的本质意义应该是资源占有的特质,即城市最佳的自然、景观、人文资源,建筑、园?#36136;?#20869;装?#25105;?#26415;、户型等大师设计、以?#26696;?#31185;技广泛运用、一流物业管理、尊贵时尚身?#33694;?#31561;等,所有这些资源集于一身,这样的产品在整个市场中非常稀有,它对应的目标市场是处于社会结构顶层的少数富裕阶层。

正因为豪宅的稀缺?#35029;?#29420;有无法比拟的综合价值集成,豪宅的资产功能更加突出,偏重于非生活必需品的色彩(而普通住宅?#20174;?#26356;多的是居住生活必需品的概念)。豪宅不仅价格?#23545;?#39640;于一般住宅,而且从中长期看,它往往具有最佳的领?#24378;?#36300;功能,所以,很多财富人群也是基于资产安全,保值增值的考虑,配置豪宅产品。在中国目前经济高成长时期,像广州这样的国家中心城市发展建设迅速,不仅城市空间在向外拓展,而且城市的核心功能区仍?#36745;?#19981;断强化,财富群体增长快,豪宅需求大,可以预见,繁荣成长期的条件之下,豪宅的资产功能会得以强化,升值空间广阔。

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